+38 (044) 227 09 93
+38 (044) 234 52 42
+38 (063) 526 00 05
+38 (066) 476 00 05
+38 (096) 921 00 05
[email protected]

Мы свяжемся с вами в течении 2х мин
20.03.2020

Як реалізувати переважне право на оренду землі

СТАНІСЛАВ КЛІМОВ, ПАРТНЕР, ДИРЕКТОР МЮК "KODEX" СПЕЦІАЛЬНО ДЛЯ "ЮРИСТ И ЗАКОН"

13 листопада 2019 року в першому читанні прийнято проект Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення". Розгляд цього законопроекту у другому читанні було вшосте перенесено 21 лютого 2020 року. На сьогодні закон не прийнято. У разі прийняття закон має набути чинності 1 жовтня 2020 року.

Указаним проектом не передбачено змін щодо переважного права на укладання договору оренди землі, все відбуватиметься за вже встановленою процедурою.

Відповідно до частин 1 – 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов‘язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов‘язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Отже, орендар, який уже користується земельною ділянкою і бажає скористатися своїм переважним правом на оренду, повинен за місяць до закінчення строку оренди надіслати лист орендодавцю з пропозицією щодо продовження строку оренди земельної ділянки та проектом додаткової угоди.

Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У такому разі орендарю повідомляти орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не потрібно. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме в тому й полягає, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору) у поновленні договору, зокрема у зв‘язку з належним виконанням договору оренди землі. У цьому разі закон також вимагає обов‘язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк.

Під час поновлення договору оренди землі його умови можна змінити за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати й інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю надсилають лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою і дев‘ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення сторони повинні укласти в місячний строк в обов‘язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

На практиці нерідко трапляються ситуації, коли орендар не допускає порушень умов договору оренди, вчасно надсилає лист-повідомлення до орендодавця про намір продовжити строк дії договору, але не отримує відповідь взагалі. При цьому закон вимагає від орендаря обов‘язкового укладення додаткової угоди про продовження строку оренди. Єдиним виходом з цієї ситуації є укладення такої угоди в судовому порядку.

Судова практика переважно на боці орендарів. Суд визнає поновленим строк оренди, а додаткову угоду – укладеною. Бажано зазначати в резолютивній частині рішення сам текст такої додаткової угоди, як, наприклад, у справі № 915/2457/19.

Під час розгляду справ суди посилаються на практику Європейського суду з прав людини щодо цього питання. Наприклад, у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об‘єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади під час укладення договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

Суди щодо продовження строку оренди земельної ділянки можуть тривати досить довго, при цьому в орендаря виникає запитання: чи має він сплачувати орендну плату, якщо строк дії договору оренди закінчився?

Позиція фіскальних органів є однозначною щодо цього. Якщо платник продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земельної ділянки, то до поновлення дії договору оренди такий платник сплачуватиме орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди землі. Судова практика щодо цього питання також узгоджується з позицією податкової.